2025年不动产资本化率调研：投资偏好分化 抗风险资产成焦点

北京2026年1月15日 /美通社/ — 享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。戴德梁行联合中联基金、瑞思不动产金融研究院发布2025年度不动产资本化率调研成果，通过精准数据洞察为市场提供资产定价参考，助力不动产及REITs市场持续健康发展。

本次调研于2025年第四季度完成，回收112份不动产投资机构有效问卷，受访主体涵盖境内外房地产基金公司、保险机构、开发商、新加坡及中国香港上市REITs管理人等，旨在通过分析受访者对不同城市不动产大宗交易市场的专业判断，并结合新加坡、中国香港REITs 以及中国内地公募REITs 在收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易和公募REITs 资产定价提供参考基准。

城市投资偏好：一线城市稳居核心，非一线核心区域崛起

从城市维度来看，北京、上海各类资产获得投资人关注的比例位居首位，凸显市场对两座核心城市的坚定投资偏好；非一线城市凭借经济增长动能持续释放、产业升级提速、投资收益率相对较高的综合优势，正从传统”投资备选区域”转型为投资者的新布局重心。其中，杭州、成都、苏州、大湾区（不含广、深）及南京等城市，依托独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地。

非一线城市投资机会关注度前八位（数据来源：戴德梁行）

对不动产投资机会关注度 – 商办住类（数据来源：戴德梁行）

资产类型偏好：抗风险业态备受追捧，办公类资产关注度低迷

在资产类型选择上，长租公寓/服务式公寓凭借需求稳定及政策支持成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达61%、64%，显著高于广州、深圳两地。截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs成功发行，二级市场平均年化分红率达3%，顺利打通”投融管退”全闭环，成为该业态2025年热度攀升的核心驱动力。险资与不动产私募基金为该业态投资主力，前者偏好具备稳定现金流的资产，后者则聚焦”商改租”等增值型策略。

零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业成为核心细分领域。购物中心因运营标准化程度高、流动性强而备受青睐，一线城市与新一线城市的关注度差距大幅收窄；奥特莱斯凭借突出的抗周期属性及活跃的资本动作，关注度大幅跃升；消费基础设施REITs的常态化发行，为零售物业投资注入强劲动力。

工业类资产呈现明显结构分化，仓储物流关注度有所回落，数据中心、工业厂房热度则快速飙升。数据中心受大模型与云计算需求激增及REITs落地进程推动，环京、环沪区域关注度超越一线城市，险资成为该领域新增投资主力军，多层次REITs生态加速成型；工业厂房虽受租金下行影响关注度微降，但REITs市场的突破式发展提振了行业信心，其中环沪区域最受投资者青睐；仓储物流因市场供需失衡导致关注度下滑，区域分化特征愈发明显。

甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，交易重心向自用买家倾斜。2025年，北京、上海仅两成机构考虑投资甲级写字楼，供应过剩与企业需求”减量提质”是核心原因，机构投资者更聚焦租金收益与资产流动性，而自用买家则注重资产与长期战略的适配性。酒店业态的机构关注度仍处于低位，预计公募REITs的进一步扩容将有效提升酒店资产的投融资流动性。养老设施关注度集中于一线城市，北京、上海的投资意向占比达34%。

投资策略与资本化率：谨慎情绪主导，区域业态差异显著

投资者对市场复苏信心不足，51%的受访者预计2028年及以后不动产交易市场才会迎来复苏。策略选择上，核心增值型策略最受青睐，占比达60%；特殊机会与困境资产策略吸引力稳步提升，占比32%；核心型策略占比则降至不足10%。不同类型机构的策略偏好差异明显，不动产私募基金倾向高风险高收益策略，险资侧重稳健型策略，外资机构则聚焦高潜力标的布局。

投资策略的选择（数据来源：戴德梁行）

资本化率层面，多数业态呈现抬升态势，反映出市场风险预期的变化。甲级写字楼核心区资本化率以北京（5.0%-5.9%）、上海（5.0%-6.0%）为最低，较2024年上升约50个基点；长租公寓/服务式公寓资本化率首次低于一线城市核心区甲级写字楼，北京、上海区间达4.9%-5.5%，市场成交意愿较高；仓储物流、工业厂房资本化率分别上升40个基点、50个基点，区域分化显著；数据中心买卖双方的EBITDA倍数区间收窄，成交意愿有所提升，环京、环沪区域估值领跑市场。

对于未来一年资本化率走势，投资人整体持谨慎态度，多数预判将呈上行趋势，但零售物业、长租公寓/服务式公寓及数据中心的抗风险能力获得市场普遍认可。

未来一年资本化率走势（数据来源：戴德梁行）

公募REITs市场：生态持续完善，消费与新型资产受青睐

截至2025年12月，中国内地公募REITs已上市78只，合计规模达2,100亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二。2025年，政策持续优化完善，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比分别达30%、20%、16%。

投资者最关注的资产类别（数据来源：戴德梁行）

在REITs价值判断中，投资者除关注资产估值外，最看重运营管理能力、政策导向及二级市场流动性，88%的投资者认可资产混装对提升产品价值的积极作用。回报率期望方面，不同行业的分派率期望差异与实际水平基本吻合。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，作为不动产市场的核心定价指标，资本化率的动态变化直接反映行业信心与投资逻辑。希望这份兼具专业性与实操性的调研成果，能为行业提供精准的定价参考”锚”，助力不动产与REITs市场在审慎复苏中实现高质量发展。

戴德梁行北区董事总经理胡峰表示，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的112家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。作为市场的见证者与参与者，戴德梁行将持续通过专业服务，为投资者匹配优质资产、为市场注入稳健动能。

戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，资本化率的区域与业态分化，本质是市场对资产价值、流动性及风险溢价的综合判断。作为估价专业机构，我们希望通过精准的数据分析与趋势研判，帮助市场参与者穿透资产本质，在复杂的市场环境中把握定价逻辑、规避投资风险。

戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、资本化率研究报告主编张恺玲表示，中国内地公募REITs市场的五年发展，不仅激活了不动产的资本化路径，更重塑了行业的投资逻辑。未来，戴德梁行将持续深耕细分领域，通过常态化调研与专业解读，衔接不动产资产端与资本市场需求，为REITs市场的扩容与提质提供支持。

-结束-

关于戴德梁行

戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2023年公司全球营业收入达95亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在可持续发展等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。

由CXOUNION-CXO联盟（cxounion.cn）转载而成，来源于戴德梁行；编辑/翻译：CXOUNIONCXO联盟小O。

如需加入CXO UNION（CXO联盟）高管社群，请联系社群小伙伴哦~

免责声明: 本网站(http://www.cxounion.cn/)内容主要来自原创、合作媒体供稿和第三方投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。